Περισσότερα από οκτώ στα 10 νοικοκυριά στην Ελλάδα τα οποία μένουν σε σπίτι με ενοίκιο δαπανούν για την κάλυψη των αναγκών στέγασης τουλάχιστον το 40% του οικογενειακού εισοδήματος κάθε χρόνο.
Σύμφωνα με πρόσφατη μελέτη για λογαριασμό του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου («Πολιτικές για τη διασφάλιση της πρόσβασης σε προσιτή στέγαση»), τα ελληνικά νοικοκυριά με ενοίκιο βρίσκονται στη χειρότερη θέση στην Ε.Ε. όσον αφορά το ποσοστό διαθέσιμου εισοδήματος που δαπανούν για τη στέγασή τους, με δεύτερη χειρότερη τη Βουλγαρία και τρίτη χειρότερη τη Ρουμανία.
40% του μηνιαίου εισοδήματος
Περισσότερο από το 40% του μηνιαίου εισοδήματος δαπανούν για στέγαση και τρία στα 10 ελληνικά νοικοκυριά που μένουν σε δικό τους σπίτι, χωρίς να έχουν εξοφλήσει ακόμα το στεγαστικό δάνειό τους. Πρόκειται για ποσοστό νοικοκυριών τριπλάσιο σε σχέση με τα περισσότερα κράτη-μέλη της Ένωσης. Ακόμα και οι ιδιοκτήτες κατοικιών στη χώρα μας επιβαρύνονται πολύ περισσότερο για δαπάνες στέγασης (φόροι ακινήτων, λογαριασμοί ΔΕΚΟ κ.ά.) σε σχέση με τον μέσο όρο της Ευρωπαϊκής Ενωσης.
Συγκριτικά, το διάστημα 2010-2018 το ποσοστό των νοικοκυριών στην Ε.Ε. που δαπανούσε πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός του για στέγαση (ανεξάρτητα από το εάν πληρώνουν ενοίκιο ή στεγαστικό ή έχουν δικό τους σπίτι) παρέμενε σταθερό στο 10%, δηλαδή σε πολύ χαμηλότερα επίπεδα από τη χώρα μας. Η Ελλάδα βρισκόταν στην προτελευταία θέση της Ευρωπαϊκής Ένωσης (τελευταία η Κροατία) με βάση τις κρατικές δαπάνες για στέγαση φτωχότερων νοικοκυριών, είτε με τη μορφή στεγαστικών προγραμμάτων είτε μέσω επιδοτήσεων ενοικίων.
Στη μελέτη υποστηρίζεται, μάλιστα, πως αν υπολογιζόταν και το κόστος στέγασης, τότε 156.000.000 άνθρωποι στην Ε.Ε. θα βρίσκονταν στο όριο της φτώχειας! Επισημαίνεται, επίσης, πως τα τελευταία χρόνια η κατάσταση όσον αφορά την πρόσβαση των νοικοκυριών της Ε.Ε. σε προσιτή στέγαση έχει χειροτερέψει σημαντικά για τα φτωχότερα νοικοκυριά, τα οποία αντιμετωπίζουν δυσκολίες όσον αφορά τη δυνατότητα να πληρώσουν για ένα αξιοπρεπές σπίτι (από πλευράς ποιότητας κατασκευής και παροχών), με τους Ελληνες να βρίσκονται, πάντως, σε πολύ καλύτερη θέση όσον αφορά την ποιότητα των κατοικιών. Τονίζεται, επίσης, ότι δεν υπάρχουν κοινά αναλυτικά στοιχεία για τους αστέγους της Ε.Ε., αν και σε πολλές χώρες η κατάσταση επιδεινώθηκε την τελευταία δεκαετία.
Χρηματοοικονομικοποίηση
Σύμφωνα με τη μελέτη, ένας από τους κύριους λόγους για την αύξηση του κόστους στέγασης και τις δυσκολίες των νοικοκυριών να αντιμετωπίσουν αυτές τις δαπάνες είναι η αποκαλούμενη «χρηματοοικονομικοποίηση» (financialization), δηλαδή η μετατροπή σε χρηματοοικονομικό στοιχείο ή εμπόρευμα (commodity). «Εμπειρικά στοιχεία» δείχνουν, επίσης, πως οι ξένες επενδύσεις στην αγορά ακινήτων μιας χώρας αυξάνουν τις τοπικές τιμές και μειώνουν το ποσοστό ιδιοκατοίκησης, ειδικά σε περιοχές όπου το απόθεμα κατοικιών αντιδρά πιο αργά στις μεταβολές των τιμών.
Εσχάτως, σοβαρή επίδραση στην αύξηση των τιμών και στη δυνατότητα των νοικοκυριών να πληρώσουν για ένα ικανοποιητικό σπίτι έχουν, σύμφωνα με τη μελέτη, και οι πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης (όπως το Airbnb), οι οποίες, όμως, δέχθηκαν βαρύ πλήγμα από την πανδημία. Η πανδημία, όπως επισημαίνεται, θα δυσκολέψει ακόμα περισσότερο την κατάσταση εξαιτίας της συρρίκνωσης των εισοδημάτων. Οι μαζικές αγορές, κυρίως από Κινέζους, ακινήτων στο κέντρο της Αθήνας και σε άλλες περιοχές, προκειμένου να ενταχθούν στο πρόγραμμα «Χρυσή Βίζα» για άδεια διαμονής στη χώρα μας, σε συνδυασμό με την ένταξη χιλιάδων ακινήτων στο Airbnb οδήγησαν τα τελευταία χρόνια σε έκρηξη τιμών σε περιοχές, όπως το Κουκάκι.
Στοιχεία από έρευνες που διενεργήθηκαν τα τελευταία χρόνια σε Αγγλία και Ουαλία δείχνουν πως αύξηση 1% στο ποσοστό των αγοραπωλησιών ακινήτων που γίνονται από ξένες επιχειρήσεις ή ιδιώτες οδηγεί σε αύξηση 2,1% των τιμών, όπως επισημαίνεται στη μελέτη του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου.
Επιστροφή στις μακροχρόνιες μισθώσεις – Παραμένουν υψηλές οι απαιτήσεις
Η κατάσταση για όσους αναζητούν σπίτι με ενοίκιο είναι δύσκολη, παρά το γεγονός ότι η Ελλάδα και η Κύπρος είναι τα μοναδικά κράτη-μέλη της Ε.Ε. στα οποία κατά την περίοδο 2007-2019 σημειώθηκε μείωση στις τιμές των ενοικίων. Στη χώρα μας, σύμφωνα με τη μελέτη, τα ενοίκια μειώθηκαν κατά 17,5% τη συγκεκριμένη περίοδο, ενώ στην Κύπρο κατά μόλις 0,3%. Στα υπόλοιπα κράτη-μέλη της Ε.Ε. καταγράφονται τεράστιες αυξήσεις, που αρχίζουν από το 67,8% στην Ουγγαρία και φτάνουν μέχρι το 101,1% στη Λιθουανία. Μεγάλες αυξήσεις στα ενοίκια σημειώθηκαν και σε χώρες όπως η Σουηδία (80,3%), η Αυστρία (85,5%) κ.ά.
Στην Ελλάδα, ακόμα και φέτος που πολλά μικρά διαμερίσματα βγήκαν από το Airbnb και επέστρεψαν στην αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης, οι τιμές είναι υψηλές. Πρόκειται κυρίως για διαμερίσματα πλήρως ανακαινισμένα –υψηλών προδιαγραφών σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια-, τα οποία σε μεγάλο ποσοστό διατίθενται επιπλωμένα, αφού οι ιδιοκτήτες τους τα είχαν εντάξει στις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Εξαιτίας της πανδημίας αρκετοί ιδιοκτήτες επιστρέφουν από τη βραχυχρόνια στη μακροχρόνια μίσθωση, όμως οι ζητούμενες τιμές είναι αυξημένες. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αύξησης της ανώτατης τιμής μίσθωσης είναι η πλατεία Βικτωρίας, όπου το 2019 η ζητούμενη τιμή μίσθωσης για διαμέρισμα από 30 τ.μ. έως 45 τ.μ. κυμαινόταν από 170 έως 260 ευρώ τον μήνα, ενώ σήμερα η ζητούμενη τιμή μίσθωσης (πλήρως ανακαινισμένου ακινήτου) κυμαίνεται από 280 έως 350 ευρώ τον μήνα. Σε λογικότερα πλαίσια σε σχέση με το σύνολο καταγράφονται οι τιμές στο Κουκάκι, όπου το μηνιαίο κόστος μίσθωσης για διαμέρισμα από 30 τ.μ. έως 45 τ.μ. κυμαίνεται από 320 έως 450 ευρώ, ενώ για διαμέρισμα από 50 τ.μ. έως 60 τ.μ. τα ενοίκια κινούνται στα 450 έως 600 ευρώ. Οι αντίστοιχες τιμές το 2019 ήταν από 450 έως 750 ευρώ (πάντα για επιπλωμένο διαμέρισμα) και από 450 έως 720 ευρώ.
Η δυσκολία των ελληνικών νοικοκυριών να αντεπεξέλθουν στις δαπάνες στέγασης δεν συνδέεται μόνο με την αύξηση των τιμών. Η κατάσταση χειροτέρευσε εξαιτίας της οικονομικής κρίσης που οδήγησε σε μεγάλες μειώσεις μισθών και συντάξεων, ενώ και η κατάρρευση της οικοδομικής δραστηριότητας οδήγησε σε μεγάλο περιορισμό των νέων διαμερισμάτων που διατίθενται στην αγορά.
Σύμφωνα με στοιχεία του ΙΟΒΕ, η συνολική επενδυτική δαπάνη για κατασκευή κατοικιών μειώθηκε από 25,2 δισ. ευρώ το 2008 σε μόλις 1 δισ. ευρώ το 2017, κάτι που είχε τεράστιες επιπτώσεις σε θέσεις εργασίας και στην ευρύτερη οικονομία. Βέβαια, η ανάπτυξη της οικοδομής δεν συνδέεται μόνο με φορολογικά κίνητρα, αλλά και με δύο άλλους σημαντικούς παράγοντες: τη ροή τραπεζικής χρηματοδότησης μέσω στεγαστικών δανείων για αγορά ή ανακαίνιση ακινήτων, αλλά και την ενίσχυση της ζήτησης, που έχει βρεθεί τα τελευταία χρόνια στο ναδίρ. Η αγορά στεγαστικών δανείων, για παράδειγμα, είχε διαμορφωθεί κοντά στα 500.000.000 ευρώ ανά έτος την περίοδο 2016-2019, όταν στο παρελθόν ήταν πολλαπλάσια, με τις γνωστές υπερβολές που οδήγησαν σε σημαντικό αριθμό «κόκκινων» δανείων.
Ξέπλυμα βρόμικου χρήματος
Στη μελέτη επισημαίνεται ότι το ξέπλυμα βρόμικου χρήματος μέσω της αγοράς ακινήτων οδηγεί, επίσης, στην αύξηση των τιμών, με αποτέλεσμα τα τελευταία χρόνια να επικεντρώνεται το ενδιαφέρον των διωκτικών Αρχών σε τέτοιου είδους συναλλαγές. Τονίζεται πως, σύμφωνα με πρόσφατη ενημέρωση που έγινε στο Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο, η παρακολούθηση τέτοιων ύποπτων συναλλαγών με ακίνητα στην Ε.Ε. είναι εξαιρετικά περιορισμένη. Έτσι, σε πολλές περιπτώσεις νοικοκυριά που έχουν νόμιμα εισοδήματα δεν μπορούν να αγοράσουν κάποιο ακίνητο γιατί προκαλεί το ενδιαφέρον κάποιου ο οποίος θέλει να ξεπλύνει χρήματα μέσω μιας τέτοιας συναλλαγής. Έτσι δίνει περισσότερα χρήματα και το αγοράζει, βγάζοντας εκτός αυτούς που θέλουν να επενδύσουν νόμιμα και φορολογημένα εισοδήματα. Είναι γνωστή η υπόθεση του 2015, όταν το γραφείο της γαλλικής εισαγγελίας είχε εντοπίσει δίκτυο ξεπλύματος βρόμικου χρήματος σε έξι κράτη-μέλη της Ε.Ε. και υπεράκτιους προορισμούς, καθώς σημαντικότατα κεφάλαια είχαν επενδυθεί στο real estate.
Κρατικές παρεμβάσεις προτείνει το Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο
Την ίδια στιγμή που το Δημόσιο αποσύρθηκε τα τελευταία χρόνια λόγω της κρίσης από τη χρηματοδότηση (μέσω προγραμμάτων στέγασης φτωχότερων οικογενειών, επιδότησης για αγορά κατοικίας κ.ά.) οι τράπεζες έχουν περιορίσει σημαντικά τον δανεισμό για την αγορά διαμερίσματος. Στη μελέτη του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου προτείνεται να υπάρξουν κρατικές παρεμβάσεις ώστε να ενισχυθεί η χρηματοδότηση προς τα νοικοκυριά για την αγορά κατοικίας ή προς επενδυτές, οι οποίοι προχωρούν στην κατασκευή νέων διαμερισμάτων, γεγονός που θα ενισχύσει την προσφορά.
Προτείνεται, επίσης, η επανενεργοποίηση προγραμμάτων, όπως τα αντίστοιχα του Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας στην Ελλάδα, καθώς θεωρούνται περισσότερο αποτελεσματικά, π.χ., από την επιδότηση ενοικίου. Επισημαίνεται ότι τα μέτρα ενίσχυσης της ζήτησης μπορεί να έχουν το ακριβώς αντίθετο αποτέλεσμα από αυτό που επιδιώκουν οι κυβερνήσεις και να οδηγήσουν σε ακόμα μεγαλύτερες αυξήσεις ενοικίων, και συνεπώς σε ακόμα μεγαλύτερες δυσκολίες των νοικοκυριών να αντεπεξέλθουν στις δαπάνες στέγασης. Γι’ αυτό δίνεται μεγαλύτερο βάρος σε στρατηγικές ενίσχυσης της προσφοράς προσιτών κατοικιών και προτείνονται η αξιοποίηση κοινοτικών προγραμμάτων, η ενεργοποίηση της Ευρωπαϊκής Τράπεζας Επενδύσεων (ΕΤΕπ) στη χρηματοδότηση οικιστικών σχεδίων κ.ά. Θεωρείται, μάλιστα, πως το Ταμείο Ανάκαμψης των 750 δισ. ευρώ μπορεί να αποτελέσει εργαλείο για τη χρηματοδότηση αντίστοιχων έργων.
Οι μελετητές θεωρούν πως και η φορολογία επί των ακινήτων, ειδικά όσων ιδιοκτητών διαθέτουν περισσότερα από ένα ακίνητα, είναι ακόμα ένα εργαλείο για να ενισχυθεί η προσφορά κατοικιών. Γιατί; Γιατί οι ιδιοκτήτες πρέπει να πληρώσουν φόρους και έτσι δεν κρατούν κλειστά τα ακίνητά τους, αλλά τα διαθέτουν στην αγορά. Επιπλέον, περιορίζονται οι κερδοσκοπικές συναλλαγές. Προτείνεται, επίσης, να παρακολουθούνται στενότερα οι συναλλαγές από ξένους επενδυτές, είτε επιχειρήσεις είτε ιδιώτες, ώστε να περιοριστούν όποια κερδοσκοπικά παιχνίδια, αν και κάτι τέτοιο θεωρείται δύσκολο.
Πηγή: Κυριακάτικη Δημοκρατία
